MinTax Group

Применение или неприменение штрафных санкций связано с тем, у кого был куплен земельный участок.

Покупка земельного участка в переводе с бытового языка на язык зе­мельного и налогового законодательства Республики Казахстан означает приобретения прав частной собственности на этот земельный участок.

Согласно положениям ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный участок» действующего Земельного кодекса (Земельный кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003 г. № 442-И ЗРК, далее – ЗК РК), право собственности на земельный участок возникает путем:

1)      предоставления права собственности, под которым понимается пе­редача земельного участка государством из государственной собственности в частную собственность за соответствующую плату на основании актов соответствующих государственных органов;

2)      передачи права собственности на основании гражданско-правовых сделок, что означает передачу (продажу) права собственности на земель­ный участок одним физическим или юридическим лицом, имеющим земель­ный участок в частной собственности, другому физическому или юриди­ческому лицу по правилам действующего земельного и гражданского зако­нодательства;

3)      перехода права собственности в порядке универсального правопре­емства (наследование, реорганизация юридического лица).

Поскольку, как видно из ситуации, третий способ получения права соб­ственности для рассматриваемой компании неприменим, то рассмотрим первые два способа, так как в данной ситуации не указывается, у кого – у государства, физического или юридического лица – был куплен (приобре­тен в частную собственность) земельный участок.

Действующим налоговым законодательством (Кодекс РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) от 10.12.2008 г. № 99-ГУ ЗРК) установлены определенные различия в сроках уплаты земельного налога в зависимости от того, приобретен ли земель­ный участок в собственность на основании предоставления налогоплатель­щику земельного участка, то есть покупки его у государства, или переда­чи в течение налогового периода прав на земельный участок от одного собственника другому.

1. Сроки уплаты текущих платежей по земельному налогу при вы­купе земельного участка у государства.

Согласно п. 3 ст. 9 «Платежи за землю» ЗК РК, предоставление земель­ных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области (города республиканс­кого значения, столицы), района (города областного значения), Акима горо­да районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за ис­ключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собствен­ность на безвозмездной основе.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 388 Налогового кодекса, земельный налог исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставле­ния, то есть продажи государством, налогоплательщику земельного уча­стка, если иное не установлено Налоговым кодексом.

Следовательно, если компания 4 мая 2009 г., как указывается в ситуации, приобрела в частную собственность земельный участок у государства, то, согласно п. 2 ст. 388 Налогового кодекса, земельный налог исчисляется с месяца, следующего за месяцем предоставления налогоплательщику земель­ного участка, то есть с 1 июня 2009 г.

В этом случае у бухгалтера компании есть определенный запас времени для составления необходимых расчетов по текущим платежам по земельно­му налогу и их уплате, так как, согласно п. 3 ст. 393 Налогового кодекса, вновь созданные налогоплательщики, за исключением налогоплательщиков, созданных после последнего срока уплаты текущих платежей, представля­ют расчет текущих платежей не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем постановки налогоплательщика на регистрационный учет.

Здесь необходимо обратить внимание на применение в Налоговом ко­дексе сочетания слов «вновь созданные налогоплательщики», имеющее в данном контексте многозначимое понимание, что может послужить осно­ванием для возникновения конфликтных ситуаций между налогоплатель­щиком и проверяющими органами, поскольку не указано, относительно ка­кой даты считать налогоплательщика «вновь созданным».

Применительно к юридическому лицу под словом «созданный» в одном случае может пониматься дата принятия решения о создании юридического лица его учредителями.

В другом случае с государственной точки зрения – дата государственной регистрации юридического лица.

В-третьем, с налоговой точки зрения – дата налоговой регистрации юри­дического лица.

И, наконец, в контексте раздела 14 «Земельный налог» Налогового ко­декса под словом «созданные», мы полагаем, понимается появление обяза­тельств по уплате земельного налога.

В свою очередь, согласно положениям п. 3 ст. 577 Налогового кодекса, юридические лица, имеющие на праве собственности объект налогообло­жения (земельный участок), обязаны в течение десяти рабочих дней с даты возникновения таких прав представить налоговое заявление для постанов­ки на регистрационный учет в налоговом органе по месту нахождения объек­та налогообложения (земельного участка).

Постановка налогоплательщика на регистрационный учет по месту на­хождения объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налого­обложением, согласно п. 5 ст. 577 Налогового кодекса, осуществляется на­логовым органом в течение трех рабочих дней со дня получения налогового заявления.

Суммируя максимальные сроки подачи заявления для постановки на на­логовый учет и рассмотрения этого заявления налоговыми органами, полу­чаем, что компания должна иметь на руках свидетельство о налоговой реги­страции не позднее 13 рабочих дней с даты приобретения права собствен­ности на земельный участок.

Как легко подсчитать, это приходится на 22 мая 2009 г.

Но в данном случае дело осложняется тем, что, согласно п. 2 ст. 118 дей­ствующего Гражданского кодекса Республики Казахстан (Гражданский ко­декс Республики Казахстан (Общая часть) от 27.12.1994 г. № 269-ХП, далее -ГК РК), право собственности возникает с момента его государственной ре­гистрации, на что также потребуется определенное время.

Согласно пп. 1) п. 7 Стандарта оказания государственной услуги «Госу­дарственная регистрация прав (обременении) на недвижимое имущество и сделок с ним через центры обслуживания населения», утвержденного при­казом и.о. Министра юстиции РК от 12.12. 2007 г. № 288, государственная регистрация прав на недвижимое имущество (обременения таких прав) и

сделок с ним должна быть произведена в течение пятнадцати рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.

Однако этот срок регистрации можно значительно сократить до несколь­ких дней, согласно постановлению Правительства РК от 30.03.2009 г. № 428 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, производимую в ускоренном порядке», зап­латив ставку в размере 40 месячных расчетных показателей (далее – МРП), который равен 1 273 тенге, или 50 920 тенге, сумму, сопоставимую или даже в отдельных случаях превышающую размер годового земельного налога.

Помимо этого, согласно п. 4 ст. 577 Налогового кодекса, к налоговому заявлению, представленному для постановки на регистрационный учет по месту нахождения земельного участка, прилагаются нотариально засвиде­тельствованные копии правоустанавливающих и идентификационных до­кументов, подтверждающих владение, пользование и (или) распоряжение объектом налогообложения.

При этом, согласно пп. 24) ст. 12 ЗК РК, в нашем случае правоустанавли­вающим документом является решение соответствующего исполнительно­го органа о продаже земельного участка в частную собственность компа­нии, а идентификационным документом, согласно постановлению Прави­тельства РК от 06.06.2006 г. № 511 «Об утверждении форм идентификаци­онных документов на земельный участок, внесении изменений и дополне­ний и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Рес­публики Казахстан», является акт на право частной собственности на зе­мельный участок, выдаваемый территориальным подразделением уполно­моченного органа по земельным отношениям.

На оформление и получение вышеназванных документов также потре­буется определенное время, в результате чего получение свидетельства о налоговой регистрации может потребовать значительного времени, выходя­щего за первый срок уплаты текущего платежа.

Поэтому компании необходимо обратить самое серьезное внимание на оформление, получение и представление налоговым органам всех необхо­димых документов, чтобы не подпасть под штрафные санкции за непред­ставление документов налоговой отчетности или неуплату налогов.

В целом же для компании, выкупившей непосредственно у государства пра­во частной собственности на земельный участок 4 мая 2009 г., срок первого текущего платежа по земельному налогу возникает во всех случаях не позднее 25 августа 2009 г., согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, и компания должна приложить все усилия, чтобы все необходимые земельные и налоговые доку­менты у нее к этому сроку были в порядке, поскольку время для этого еще есть.

При этом надо иметь в виду, что, согласно п. 11 ст. 43 «Порядок предос­тавления права на земельный участок» ЗК РК, не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканс­кого значения, столицы), района (города областного значения), Акима горо­да районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квали­фицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматрива­ет административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Несколько иначе дела обстоят у компании, если земельный участок ею куплен у физического или юридического лица, т.е. когда право собственно­сти наступило на основе гражданско-правовой сделки.

2. Сроки уплаты текущих платежей по земельному налогу при по­купке земельного участка у физического или юридического лица.

Предположим, что компания купила земельный участок 4 мая 2009 г. у физического или юридического лица, ранее владевшего правом частной соб­ственности на этот земельный участок.

В этом случае первоначальные налоговые обязательства компании не­сколько отличаются от ее же налоговых обязательств в случае выкупа ею земельного участка в частную собственность у государства.

Здесь вступает в действие положение п. 8 ст. 389 Налогового кодекса, в котором предусмотрено, что в случае передачи в течение налогового перио­да прав на объекты налогообложения сумма налога исчисляется за факти­ческий период владения земельным участком.

Сумма налога, подлежащая уплате за фактический период владения зе­мельным участком лицом, передающим данные права, должна быть внесе­на в бюджет до или в момент государственной регистрации прав. При этом первоначальным плательщиком исчисляется сумма налога с 1 января теку­щего года до начала месяца, в котором он передает земельный участок. Пос­ледующим плательщиком исчисляется сумма налога за период с начала ме­сяца, в котором у него возникло право на земельный участок.

При государственной регистрации прав на земельный участок годовая сумма налога может быть внесена в бюджет одной из сторон (по согласова­нию). В последующем суммы налога, уплаченные при государственной ре­гистрации прав на земельный участок, вторично не уплачиваются.

Согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, суммы текущих платежей под­лежат уплате равными долями не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года. Следовательно, для компании первый платеж теку­щих платежей по земельному налогу наступает 25 мая 2009 г., и вроде бы компания не успевает совершить все необходимые действия для уплаты пер­вого текущего платежа в установленный Налоговым кодексом срок, что вле­чет соответствующие штрафные санкции.

Однако, если компания проявит необходимую оперативность, то она может избежать этой нежелательной и неприятной для себя ситуации, имея в запасе 21 день от появления права собственности на земельный участок до уплаты первого текущего платежа по земельному налогу.

Это связано с тем, что при передаче права частной собственности на земельный участок на основании гражданско-правовой сделки ей нет не­обходимости получать правоустанавливающий документ, что уже исклю­чает одну государственную инстанцию, а, согласно п. 9 ст. 43 ЗК РК, при переходе прав на земельный участок идентификационный документ пере­дается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка орга­ном, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

Таким образом, если компания приобретает земельный участок без ка­ких-либо изменений его площади, границ и целевого назначения, то в акт на право частной собственности, который должен быть у продавца земельного участка в соответствующем месте акта на право частной собственности на землю вписывается наименование компании, купившей этот земельный уча­сток, и на основании этого уже может подавать документы на государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество.

А, как указано выше, на основании постановления Правительства РК от 30.03.2009 г. № 428, уплатив за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество 40 МРП, компания может получить документ о го­сударственной регистрации в течение 2-3 дней с момента подачи заявления на регистрацию.

Согласно п. 8 ст. 389 Налогового кодекса, при государственной регистра­ции прав на земельный участок годовая сумма налога может быть внесена в бюджет одной их сторон (по согласованию). Если продавец земельного уча­стка был дисциплинированным налогоплательщиком, то, согласно п. 2 ст. 392 Налогового кодекса, он должен был до 15 февраля 2009 г. предста­вить в налоговые органы расчет текущих платежей на 2009 г. и, согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, не позднее 25 февраля 2009 г. уплатить 1/4 часть годового земельного налога.

Поскольку предыдущий собственник земельного участка – его прода­вец пользовался землей еще один месяц (апрель), за который он не заплатил земельный налог, то мы рекомендуем компании как покупателю земельного участка договориться с его продавцом, что компания при государственной регистрации прав на недвижимое имущество уплачивает всю сумму остав­шихся текущих платежей, или 3/4 годовой суммы земельного налога, а про­давец земельного участка компенсирует компании 1/12 суммы земельного налога, приходящейся на апрель месяц, в течение которого он пользовался земельным участком.

При выполнении всех вышеизложенных рекомендаций по оформлению прав на недвижимость (земельный участок) компания может вовремя упла­тить все положенные налоговые платежи в бюджет и избежать штрафных санкций.

Если же компания, как это указывается в поставленном вопросе, не сдаст вовремя расчет текущих платежей и не внесет 25 мая текущий платеж в размере 1/4 суммы земельного налога, то к ней будут применены следую­щие штрафные санкции.

Согласно ст. 205 Кодекса РК «Об административных правонарушени­ях» от 30.01.2001 г. № 155-И (далее – КоАП) за нарушение установленного законодательными актами РК срока подачи налогового заявления о поста­новке на регистрационный учет в налоговом органе, кроме случая, предус­мотренного частью второй настоящей статьи, влечет штраф на должност­ных лиц в размере пяти, на юридических лиц, являющихся субъектами ма­лого или среднего предпринимательства, в размере пятнадцати, на юриди­ческих лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, – в размере тридцати пяти МРП.

Нарушение установленного законодательными актами РК срока подачи налогового заявления о постановке на регистрационный учет в налоговом органе более чем на девяносто дней влечет штраф на должностных лиц в размере восьми, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства в размере тридцати, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, – в размере семи­десяти МРП.

Согласно п. 1 ст. 206 КоАП непредставление налогоплательщиком в на­логовый орган налоговой отчетности в срок, установленный законодатель­ными актами РК, влечет штраф на должностных лиц в размере тридцати, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпри­нимательства, в размере сорока пяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, – в размере семидесяти МРП.