Ситуация

ТОО в качестве недропользователя (контракт от 2006 г.) обладает правом временного возмездного долгосрочного землепользования на земельный участок месторождения в пределах контрактной территории (горного отвода), заключен договор аренды (договор аренды земельного участка № 13 от 03.11.2006 г.) с областным управлением земельных отношений сроком до 07.07.2031 г. На законных основаниях (разрешение компетентного органа, договор № КГД–2 от 06.11.2008 г.) ТОО передало права недропользования в качестве взноса в уставный капитал АО. Соответствующие изменения и дополнения в контракт на недропользование были внесены (соглашение № 3 от 07.11.2008 г.). 

В настоящее время недропользователем на месторождении является АО, а правом землепользования на участок месторождения обладает ТОО. Согласно пункту 4 статьи 32 Земельного кодекса: «Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности, требующей заключения контракта на недропользование, то предоставление права землепользования на данный участок производится после заключения контракта на недропользование. Наличие контракта на недропользование является основанием для незамедлительного оформления земельного участка».

1. Так как АО заключило контракт на недропользование и рассматриваемый земельный участок находится в пределах контрактной территории (горного отвода), что является основанием незамедлительного оформления земельного участка, возможно предоставление права временного землепользования уполномоченным органом области (областное управление земельных отношений) путем заключения с АО договора аренды земельного участка на основании соответствующего решения местного исполнительного органа о предоставлении права временного землепользования.

 Примечание. Сроки прохождения процедур предоставления права землепользования значительные, ориентировочно около 3 месяцев (исходя из требований закона).

 2. ТОО на основе договора о вторичном землепользовании в форме договора о временном безвозмездном пользовании, не производя отчуждения своего права землепользования, может передать АО принадлежащий ему участок месторождения Сарышокы во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа области по месту нахождения земельного участка (областное управление земельных отношений).

Имеет ли право ТОО производить передачу права землепользования, если не выкупило право временного возмездного землепользования?

 Примечание. По мнению специалистов областного управления земельных отношений, ТОО имеетправо производить передачу права землепользования.

 Какие последствия с точки зрения бухучета и налогообложения возникают при законной передаче права землепользования (АО будет являться вторичным землепользователем)?   

 

Анализ ситуации

 

1. Передача права недропользования регулируется положениями статьи 14 Закона РК «О недрах и недропользовании» от 27 января 1996 года № 2828 (далее – Закон о недрах).

Обычно при передаче права недропользования другому лицу вместе с правом недропользования передаются все обязанности и обременения прежнего владельца этих прав.

Относительно же передачи права землепользования при передаче права недропользования в пункте 9 данной статьи прямо записано, что передача права недропользования является безусловным основанием переоформления земельного участка, горного и (или) геологического отвода, а также регистрации прав на земельный участок и сделок с ним в соответствии с земельным законодательством  (статья 43 Земельного кодекса РК).

Исходя из данной законодательной нормы, АО, получившему право недропользования от ТОО, соответствующие земельные органы должны незамедлительно переоформить на АО земельный участок, ранее находившийся в землепользовании ТОО, на тех же правах и основаниях, которые были и у ТОО.

В данной ситуации правильно указывается, что, согласно пункту 4 статьи 32 действующего Земельного кодекса РК, если земельный участок предназначен для осуществления деятельности, требующей заключения контракта на недропользование, то предоставление права землепользования на данный участок производится после заключения контракта на недропользование. Наличие контракта на недропользование является основанием для незамедлительного оформления земельного участка.

В частности, в данном пункте записано, что заключение контракта является основанием для незамедлительного оформления земельного участка (практически дословное повторение нормы Земельного кодекса)местными исполнительными органами в течение тридцати днейсо дня обращения недропользователя.

Таким образом, если первичный договор аренды земельного участка был заключён

с областным управлением земельных отношений, то это же управление обязано переоформить договор аренды на АО, получившее право недропользования путём его передачи от ТОО, в течение тридцати дней со дня обращения АО.

Поскольку в вышеприведенном сроке оформления не указывается, в течение каких тридцати дней – рабочих или календарных должно производиться оформление земельного участка, то в настоящее время практически во всех областях, обеих столицах и областных центрах Казахстана приняты стандарты оказания государственной услуги «Оформление актов на право временного землепользования (аренды)», в которых конкретизированы сроки оказания данной услуги.

Например, в Жамбылской области этот срок установлен в 10 календарных дней, в Северо-Казахстанской – 14, в Акмолинской – 15, в Костанайской – 15, а в случае необходимости дополнительного изучения или проверки материалов – может быть продлён до 20 дней, в городе Актау – 22 рабочих дня, в Восточно-Казахстанской области – 1 месяц, в Актюбинской области – 2 месяца и т.д.

Увеличение срока свыше двух месяцев не допускается, поскольку в предпоследнем абзаце пункта 3 статьи 43 Земельного кодекса записано, что заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трёхнедельный срок.

Однако в последнем абзаце этого пункта имеется оговорка, что в указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта, подготавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 Земельного кодекса.

Согласно пункту 11 статьи 43 Земельного кодекса не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа.

Необходимо отметить, что чёткое обозначение границ земельных участков на местности полностью соответствует интересам их собственников или землепользователей, т.к. пунктом 2 статьи 68 «Право нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них» Земельного кодекса РК установлено, что, если земельный участок, находящийся в чьей-либо частной собственности или землепользовании, не огорожен или если частный собственник или землепользователь иным способом не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет вреда частному собственнику или землепользователю.

Поэтому собственник земельного участка или землепользователь должен либо огородить его, либо чётко обозначить на местности границы своего землепользования с указанием, что проход по нему посторонним лицам запрещён.

Ошибки и нарушения

 

В случае же чёткого обозначения границ земельного участка, находящегося в собственности или пользовании, незаконное проникновение на чужой земельный участок, повлекшее причинение существенного вреда правам или охраняемым законом интересам граждан или организаций, карается по статье 186 Уголовного кодекса РК, наименьшая мера наказания которой предусмотрена в виде штрафа в размере от двухсот до пятисот месячных расчетных показателей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти месяцев либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Дальнейшие действия

Разработка же землеустроительного проекта, его согласование, утверждение и перенос в натуру (на местность) требует определённого времени, особенно перенос на местность, который связан с проведением полевых работ, осуществление которых не всегда возможно по климатическим условиям. Вынесение землеустроительного проекта в натуру обычно осуществляется следующим образом.

Вначале топографо-геодезическими методами определяются и устанавливаются угловые точки земельного участка, в которых закапываются в землю межевые знаки (столбы).

Затем расстояние между межевыми знаками (столбами) провешивается и для границ больших землепользований обычно пропахивается граница на местности. Для относительно небольших расстояний границы могут проходить даже канавокопателями, а для маленьких участков — ограждаться забором.

Поэтому, если в решении местного исполнительного органа прямо не указывается, что землепользователь может приступить к использованию земельного участка до вынесения его границ в натуру, а само право землепользования получено землепользователем где-то в декабре, то, вероятнее всего, перенесение проекта в натуру может быть отложено до весны будущего года, особенно, если выделенный земельный участок расположен в одной из северных областей Казахстана  и имеет большие по протяжённости границы. В таком случае сроки начала реального осуществления прав на землепользование действительно могут растянуться на несколько месяцев.

Простая же передача земельного участка от одного землепользователя другому не требует разработки землеустроительного проекта и переноса его в натуру, т.к. эти операции должны быть уже выполнены при первичном договоре аренды, да и сама процедура переоформления прав на землю в этом случае значительно упрощается.

Пунктом 9 статьи 43 Земельного кодекса установлено, что при переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

Согласно пункту 9 статьи 43 Земельного кодекса РК в настоящее время для ТОО, а впоследствии и для АО идентификационным документом является акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды) (далее – акт 2006 года) по форме, утверждённой постановлением Правительства РК от 6 июня 2006 года № 511 «Об утверждении форм идентификационных документов на земельный участок, внесении изменений и дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Казахстан».

Таким образом, если никаких изменений в размерах, конфигурации или категории земель передаваемого земельного участка не происходит, то АО надо просто переоформить право временного землепользования с ТОО на себя, что потребует времени, указанного в стандарте оказания государственной услуги той области, на территории которой располагается этот земельный участок.

При переоформлении документов на право временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды) рекомендуем обратить внимание на форму акта на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды).

Это связано с тем, что до введения в действие акта 2006 года действовал аналогичный акт, утверждённый постановлением Правительства РК от 22 августа 2003 года № 851 «Об утверждении форм документов, удостоверяющих право на земельный участок».

Поэтому, как показывает опыт, далеко не все местные органы землеустройства своевременно перешли на форму акта 2006 года, и в некоторых областях имело место оформление идентификационных документов в 2006 году ещё по форме акта 2003 года.

И хотя разница между этими документами не очень значительная, тем не менее документы на право землепользования, оформленные после введения в действие вышеназванного постановления от 6 июня 2006 года № 511, должны соответствовать этому постановлению.

Если же срок предоставления данной услуги, установленный областным акиматом, будет превышать тридцать дней, установленный пунктом 5 статьи 44 Закона о недрах, то ТОО имеет право потребовать, чтобы право на земельный участок ему было переоформлено в срок не более тридцати дней.

При этом надо учитывать, что, поскольку в Законе о недрах не указано в каких днях – календарных или рабочих – должно выполняться это требование, то при конфликтных ситуациях всегда есть возможность срок исполнения считать в рабочих днях, что при переходе на календарные сроки удлиняет время исполнения, примерно, в полтора раза (без учёта праздничных дней, у нас при пятидневной рабочей неделе на пять рабочих дней приходится 7 календарных дней, т.е. коэффициент пересчёта равняется 1,4, а с учётом двух дополнительных выходных дней – на Рождество и Курбан-айт – и праздничных дней коэффициент пересчёта приближается к 1,5).

При нарушении государственными органами установленных сроков рассмотрения ходатайств о предоставлении земельных участков надо иметь в виду, что статьёй 256 действующего Кодекса РК «Об административных правонарушениях» установлено, что нарушение установленных сроков рассмотрения ходатайств (заявлений) физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков или переоформлении документов на право собственности или землепользования влечет штраф на должностных лиц в размере тридцати месячных расчетных показателей.

Следовательно, исполнение в указанные сроки соответствующих документов на право пользования земельными участками (аренды) защищено законодательством РК.

В рассматриваемом случае земельные отношения между ТОО и АО регулируются пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса, в котором записано, что негосударственные землепользователи, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи (крестьянские и фермерские хозяйства), выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, т.е. в рассматриваемом случае государства, при условии уведомления уполномоченного органа области по месту нахождения земельного участка.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Таким образом, ТОО, если оно ранее выкупило у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдать этот участок во вторичную аренду (субаренду) любому юридическому или физическому лицу при соблюдении ими целевого назначения земельного участка.

Если же ТОО ранее не выкупило у государства право временного возмездного землепользования, то оно не имеет права сдавать ранее арендованный у государства земельный участок в субаренду, что чётко прописано в пункте 1 статьи 33 Земельного кодекса: «Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования».

В случае же сдачи земельного участка в субаренду без предварительного выкупа права возмездного землепользования у государства, действия ТОО могут подпасть либо под статью 118 «Нарушение права государственной собственности на землю» действующего Кодекса РК «Об административных правонарушениях», либо под статью 190 «Незаконное предпринимательство» действующего Уголовного кодекса РК, в зависимости от того, какие экономические результаты получит ТОО от противоправной сдачи в субаренду арендованного им у государства земельного участка.

Владимир Бобров, кандидат с/х наук, советник налоговой службы I ранга, ст. менеджер ТОО «MinTax», г. Алматы