Ситуация 1

Компания приобрела земельный участок, договор купли-продажи был заключен 4 мая 2009 г.

Бухгалтер не успела исчислить и уплатить налог на землю в том же месяце и считает, что теперь к предприятию будут применены меры ад­министративного наказания за несвоевременно исчисленный и уплаченный налог.

Применение или неприменение штрафных санкций связано с тем, у кого был куплен земельный участок.

Покупка земельного участка в переводе с бытового языка на язык зе­мельного и налогового законодательства Республики Казахстан означает приобретения прав частной собственности на этот земельный участок.

Согласно положениям ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный участок» действующего Земельного кодекса (Земельный кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003 г. № 442-И ЗРК, далее — ЗК РК), право собственности на земельный участок возникает путем:

1) предоставления права собственности, под которым понимается пе­редача земельного участка государством из государственной собственности в частную собственность за соответствующую плату на основании актов соответствующих государственных органов;

2) передачи права собственности на основании гражданско-правовых сделок, что означает передачу (продажу) права собственности на земель­ный участок одним физическим или юридическим лицом, имеющим земель­ный участок в частной собственности, другому физическому или юриди­ческому лицу по правилам действующего земельного и гражданского зако­нодательства;

3) перехода права собственности в порядке универсального правопре­емства (наследование, реорганизация юридического лица).

Поскольку, как видно из ситуации, третий способ получения права соб­ственности для рассматриваемой компании неприменим, то рассмотрим первые два способа, так как в данной ситуации не указывается, у кого — у государства, физического или юридического лица — был куплен (приобре­тен в частную собственность) земельный участок.

Действующим налоговым законодательством (Кодекс РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) от 10.12.2008 г. № 99-ГУ ЗРК) установлены определенные различия в сроках уплаты земельного налога в зависимости от того, приобретен ли земель­ный участок в собственность на основании предоставления налогоплатель­щику земельного участка, то есть покупки его у государства, или переда­чи в течение налогового периода прав на земельный участок от одного собственника другому.

1. Сроки уплаты текущих платежей по земельному налогу при вы­купе земельного участка у государства.

Согласно п. 3 ст. 9 «Платежи за землю» ЗК РК, предоставление земель­ных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области (города республиканс­кого значения, столицы), района (города областного значения), Акима горо­да районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за ис­ключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собствен­ность на безвозмездной основе.

В свою очередь, согласно п. 2 ст. 388 Налогового кодекса, земельный налог исчисляется, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставле­ния, то есть продажи государством, налогоплательщику земельного уча­стка, если иное не установлено Налоговым кодексом.

Следовательно, если компания 4 мая 2009 г., как указывается в ситуации, приобрела в частную собственность земельный участок у государства, то, согласно п. 2 ст. 388 Налогового кодекса, земельный налог исчисляется с месяца, следующего за месяцем предоставления налогоплательщику земель­ного участка, то есть с 1 июня 2009 г.

В этом случае у бухгалтера компании есть определенный запас времени для составления необходимых расчетов по текущим платежам по земельно­му налогу и их уплате, так как, согласно п. 3 ст. 393 Налогового кодекса, вновь созданные налогоплательщики, за исключением налогоплательщиков, созданных после последнего срока уплаты текущих платежей, представля­ют расчет текущих платежей не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем постановки налогоплательщика на регистрационный учет.

Здесь необходимо обратить внимание на применение в Налоговом ко­дексе сочетания слов «вновь созданные налогоплательщики», имеющее в данном контексте многозначимое понимание, что может послужить осно­ванием для возникновения конфликтных ситуаций между налогоплатель­щиком и проверяющими органами, поскольку не указано, относительно ка­кой даты считать налогоплательщика «вновь созданным».

Применительно к юридическому лицу под словом «созданный» в одном случае может пониматься дата принятия решения о создании юридического лица его учредителями.

В другом случае с государственной точки зрения — дата государственной регистрации юридического лица.

В-третьем, с налоговой точки зрения — дата налоговой регистрации юри­дического лица.

И, наконец, в контексте раздела 14 «Земельный налог» Налогового ко­декса под словом «созданные», мы полагаем, понимается появление обяза­тельств по уплате земельного налога.

В свою очередь, согласно положениям п. 3 ст. 577 Налогового кодекса, юридические лица, имеющие на праве собственности объект налогообло­жения (земельный участок), обязаны в течение десяти рабочих дней с даты возникновения таких прав представить налоговое заявление для постанов­ки на регистрационный учет в налоговом органе по месту нахождения объек­та налогообложения (земельного участка).

Постановка налогоплательщика на регистрационный учет по месту на­хождения объектов налогообложения и (или) объектов, связанных с налого­обложением, согласно п. 5 ст. 577 Налогового кодекса, осуществляется на­логовым органом в течение трех рабочих дней со дня получения налогового заявления.

Суммируя максимальные сроки подачи заявления для постановки на на­логовый учет и рассмотрения этого заявления налоговыми органами, полу­чаем, что компания должна иметь на руках свидетельство о налоговой реги­страции не позднее 13 рабочих дней с даты приобретения права собствен­ности на земельный участок.

Как легко подсчитать, это приходится на 22 мая 2009 г.

Но в данном случае дело осложняется тем, что, согласно п. 2 ст. 118 дей­ствующего Гражданского кодекса Республики Казахстан (Гражданский ко­декс Республики Казахстан (Общая часть) от 27.12.1994 г. № 269-ХП, далее -ГК РК), право собственности возникает с момента его государственной ре­гистрации, на что также потребуется определенное время.

Согласно пп. 1) п. 7 Стандарта оказания государственной услуги «Госу­дарственная регистрация прав (обременении) на недвижимое имущество и сделок с ним через центры обслуживания населения», утвержденного при­казом и.о. Министра юстиции РК от 12.12. 2007 г. № 288, государственная регистрация прав на недвижимое имущество (обременения таких прав) и сделок с ним должна быть произведена в течение пятнадцати рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.

Однако этот срок регистрации можно значительно сократить до несколь­ких дней, согласно постановлению Правительства РК от 30.03.2009 г. № 428 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, производимую в ускоренном порядке», зап­латив ставку в размере 40 месячных расчетных показателей (далее — МРП), который равен 1 273 тенге, или 50 920 тенге, сумму, сопоставимую или даже в отдельных случаях превышающую размер годового земельного налога.

Помимо этого, согласно п. 4 ст. 577 Налогового кодекса, к налоговому заявлению, представленному для постановки на регистрационный учет по месту нахождения земельного участка, прилагаются нотариально засвиде­тельствованные копии правоустанавливающих и идентификационных до­кументов, подтверждающих владение, пользование и (или) распоряжение объектом налогообложения.

При этом, согласно пп. 24) ст. 12 ЗК РК, в нашем случае правоустанавли­вающим документом является решение соответствующего исполнительно­го органа о продаже земельного участка в частную собственность компа­нии, а идентификационным документом, согласно постановлению Прави­тельства РК от 06.06.2006 г. № 511 «Об утверждении форм идентификаци­онных документов на земельный участок, внесении изменений и дополне­ний и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Рес­публики Казахстан», является акт на право частной собственности на зе­мельный участок, выдаваемый территориальным подразделением уполно­моченного органа по земельным отношениям.

На оформление и получение вышеназванных документов также потре­буется определенное время, в результате чего получение свидетельства о налоговой регистрации может потребовать значительного времени, выходя­щего за первый срок уплаты текущего платежа.

Поэтому компании необходимо обратить самое серьезное внимание на оформление, получение и представление налоговым органам всех необхо­димых документов, чтобы не подпасть под штрафные санкции за непред­ставление документов налоговой отчетности или неуплату налогов.

В целом же для компании, выкупившей непосредственно у государства пра­во частной собственности на земельный участок 4 мая 2009 г., срок первого текущего платежа по земельному налогу возникает во всех случаях не позднее 25 августа 2009 г., согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, и компания должна приложить все усилия, чтобы все необходимые земельные и налоговые доку­менты у нее к этому сроку были в порядке, поскольку время для этого еще есть.

При этом надо иметь в виду, что, согласно п. 11 ст. 43 «Порядок предос­тавления права на земельный участок» ЗК РК, не допускается пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканс­кого значения, столицы), района (города областного значения), Акима горо­да районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квали­фицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматрива­ет административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Несколько иначе дела обстоят у компании, если земельный участок ею куплен у физического или юридического лица, т.е. когда право собственно­сти наступило на основе гражданско-правовой сделки.

2. Сроки уплаты текущих платежей по земельному налогу при по­купке земельного участка у физического или юридического лица.

Предположим, что компания купила земельный участок 4 мая 2009 г. у физического или юридического лица, ранее владевшего правом частной соб­ственности на этот земельный участок.

В этом случае первоначальные налоговые обязательства компании не­сколько отличаются от ее же налоговых обязательств в случае выкупа ею земельного участка в частную собственность у государства.

Здесь вступает в действие положение п. 8 ст. 389 Налогового кодекса, в котором предусмотрено, что в случае передачи в течение налогового перио­да прав на объекты налогообложения сумма налога исчисляется за факти­ческий период владения земельным участком.

Сумма налога, подлежащая уплате за фактический период владения зе­мельным участком лицом, передающим данные права, должна быть внесе­на в бюджет до или в момент государственной регистрации прав. При этом первоначальным плательщиком исчисляется сумма налога с 1 января теку­щего года до начала месяца, в котором он передает земельный участок. Пос­ледующим плательщиком исчисляется сумма налога за период с начала ме­сяца, в котором у него возникло право на земельный участок.

При государственной регистрации прав на земельный участок годовая сумма налога может быть внесена в бюджет одной из сторон (по согласова­нию). В последующем суммы налога, уплаченные при государственной ре­гистрации прав на земельный участок, вторично не уплачиваются.

Согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, суммы текущих платежей под­лежат уплате равными долями не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года. Следовательно, для компании первый платеж теку­щих платежей по земельному налогу наступает 25 мая 2009 г., и вроде бы компания не успевает совершить все необходимые действия для уплаты пер­вого текущего платежа в установленный Налоговым кодексом срок, что вле­чет соответствующие штрафные санкции.

Однако, если компания проявит необходимую оперативность, то она может избежать этой нежелательной и неприятной для себя ситуации, имея в запасе 21 день от появления права собственности на земельный участок до уплаты первого текущего платежа по земельному налогу.

Это связано с тем, что при передаче права частной собственности на земельный участок на основании гражданско-правовой сделки ей нет не­обходимости получать правоустанавливающий документ, что уже исклю­чает одну государственную инстанцию, а, согласно п. 9 ст. 43 ЗК РК, при переходе прав на земельный участок идентификационный документ пере­дается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка орга­ном, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый идентификационный документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.

Таким образом, если компания приобретает земельный участок без ка­ких-либо изменений его площади, границ и целевого назначения, то в акт на право частной собственности, который должен быть у продавца земельного участка в соответствующем месте акта на право частной собственности на землю вписывается наименование компании, купившей этот земельный уча­сток, и на основании этого уже может подавать документы на государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество.

А, как указано выше, на основании постановления Правительства РК от 30.03.2009 г. № 428, уплатив за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество 40 МРП, компания может получить документ о го­сударственной регистрации в течение 2-3 дней с момента подачи заявления на регистрацию.

Согласно п. 8 ст. 389 Налогового кодекса, при государственной регистра­ции прав на земельный участок годовая сумма налога может быть внесена в бюджет одной их сторон (по согласованию). Если продавец земельного уча­стка был дисциплинированным налогоплательщиком, то, согласно п. 2 ст. 392 Налогового кодекса, он должен был до 15 февраля 2009 г. предста­вить в налоговые органы расчет текущих платежей на 2009 г. и, согласно п. 3 ст. 389 Налогового кодекса, не позднее 25 февраля 2009 г. уплатить 1/4 часть годового земельного налога.

Поскольку предыдущий собственник земельного участка — его прода­вец пользовался землей еще один месяц (апрель), за который он не заплатил земельный налог, то мы рекомендуем компании как покупателю земельного участка договориться с его продавцом, что компания при государственной регистрации прав на недвижимое имущество уплачивает всю сумму остав­шихся текущих платежей, или 3/4 годовой суммы земельного налога, а про­давец земельного участка компенсирует компании 1/12 суммы земельного налога, приходящейся на апрель месяц, в течение которого он пользовался земельным участком.

При выполнении всех вышеизложенных рекомендаций по оформлению прав на недвижимость (земельный участок) компания может вовремя упла­тить все положенные налоговые платежи в бюджет и избежать штрафных санкций.

Если же компания, как это указывается в поставленном вопросе, не сдаст вовремя расчет текущих платежей и не внесет 25 мая текущий платеж в размере 1/4 суммы земельного налога, то к ней будут применены следую­щие штрафные санкции.

Согласно ст. 205 Кодекса РК «Об административных правонарушени­ях» от 30.01.2001 г. № 155-И (далее — КоАП) за нарушение установленного законодательными актами РК срока подачи налогового заявления о поста­новке на регистрационный учет в налоговом органе, кроме случая, предус­мотренного частью второй настоящей статьи, влечет штраф на должност­ных лиц в размере пяти, на юридических лиц, являющихся субъектами ма­лого или среднего предпринимательства, в размере пятнадцати, на юриди­ческих лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере тридцати пяти МРП.

Нарушение установленного законодательными актами РК срока подачи налогового заявления о постановке на регистрационный учет в налоговом органе более чем на девяносто дней влечет штраф на должностных лиц в размере восьми, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства в размере тридцати, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере семи­десяти МРП.

Согласно п. 1 ст. 206 КоАП непредставление налогоплательщиком в на­логовый орган налоговой отчетности в срок, установленный законодатель­ными актами РК, влечет штраф на должностных лиц в размере тридцати, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпри­нимательства, в размере сорока пяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере семидесяти МРП.

Помимо этого, на неуплаченную сумму налога, согласно п. 3 ст. 610 На­логового кодекса, начисляется пеня за каждый день просрочки исполнения налогового обязательства, начиная со дня, следующего за днем срока упла­ты налога и другого обязательного платежа в бюджет, включая день уплаты в бюджет, в размере 2,5-кратной официальной ставки рефинансирования, установленной Национальным банком РК на каждый день просрочки.

Как видно из вышеизложенного, за нарушения налогового законодатель­ства предусмотрены довольно серьезные штрафные санкции, поэтому, на наш взгляд, компании лучше всего воспользоваться предоставляемой п. 8 ст. 389 Налогового кодекса возможностью при государственной регистра­ции прав на земельный участок уплатить оставшуюся годовую сумму зе­мельного налога, которая может быть значительно меньше штрафных санк­ций.

Ситуация 2

Предприятие получило по лизингу недвижимое имущество вместе с земельным участком в марте 2009 г. В договоре финансового лизинга не было оговорено, какое из предприятий является плательщиком налога на землю, но налог на имущество должно оплачивать предприятие.

Бухгалтер предприятия исчислил и оплатил только налог на имущество.

Согласно п. 3 ст. 374 Налогового кодекса, по земельному участку, пере­данному (полученному) в финансовый лизинг вместе с объектом недвижи­мости в соответствии с договором финансового лизинга, плательщиком зе­мельного налога является лизингополучатель.

Поэтому предприятие-лизингополучатель должно выполнять все требо­вания налогового законодательства, предъявляемые разделом 16 «Земель­ный налог».

За нарушения налогового законодательства в области исчисления, на­числения и уплаты земельного налога к предприятию-лизингополучате­лю и его руководителям будут применены вышеуказанные штрафные сан­кции.

Между прочим, предприятие-лизингополучатель плательщиком на­лога на имущество является не только и не столько потому, что так за­писано в договоре финансового лизинга, а прежде всего потому, что в п. 5 ст. 395 Налогового кодекса говорится, что плательщиком налога на имущество по объектам, переданным в финансовый лизинг, является лизингополучатель.

Ситуация 3

Компания зарегистрирована в Налоговом комитете по Медеускому району г. Алматы. В апреле 2009 г. ею были приобретены земельные участки в Бостандыкском районе г. Алматы и в поселке, относящемся кАлматинской области.

Согласно п. 4 ст. 388 Налогового кодекса, уплата земельного налога про­изводится по месту нахождения земельного участка.

Следовательно, за земельный участок, расположенный в Бостандыкском районе г. Алматы, расчеты текущих платежей и декларация по земельному налогу должны сдаваться в Налоговое управление по Бостандыкскому району Налогового департамента г. Алматы Налогового комитета Министерства фи­нансов РК. Сюда же должен и уплачиваться земельный налог.

За земельный участок, расположенный в поселке, относящемся к Алматинской области, все расчеты текущих платежей и декларация по земельно­му налогу должны сдаваться в Налоговое управление того района Алматинской области, к которому в административном отношении относится посе­лок, в котором находится земельный участок, Налогового департамента по Алматинской области Налогового комитета Министерства финансов РК. Сюда же должен и уплачиваться земельный налог.

Ситуация 4

 

Предприятие приобрело земельные участки в июне и июле 2009 г. Дайте подробное разъяснение относительно порядка расчета текущих платежей по налогу на землю на 2009 г.

Как и в рассмотренной ситуации 1, расчет текущих платежей зависит от того, у кого предприятие приобрело земельные участки.

Если предприятие приобрело земельные участки у государства, то за зе­мельные участки, приобретенные в июне 2009 г., земельный налог исчисля­ется с 1 июля 2009 г., а за земельные участки, приобретенные в июле, — с 1 августа 2009 г. на основании положения п. 2 ст. 388 Налогового кодекса.

Суммы текущих платежей в обоих случаях должны быть уплачены не позднее 25 августа 2009 г. на основании положения п. 3 ст. 389 Налогового кодекса.

Если же земельные участки приобретены у физического или юридичес­кого лица, то за земельный участок, приобретенный в июне, налоговые обя­зательства у его покупателя возникают с 1 июня 2009 г., а за земельные участки, приобретенные в июле 2009 г., — с 1 июля 2009 г. на основании положе­ния п. 8 ст. 389 Налогового кодекса.

Более подробное обоснование этих положений, как и уплата текущих платежей по земельному налогу, изложено в анализе ситуации 1.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО УПЛАТЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА

 

В рассмотренных ситуациях налогоплательщиками выступают казахстан­ские юридические лица, которые, согласно пп. 1) п. 1 ст. 373 Налогового кодекса, могут быть плательщиками земельного налога в случае обладания ими земельным участком на правах собственности, которая должна быть подтверждена соответствующими правоустанавливающими и идентифика­ционными документами.

Согласно пп. 24) ст. 12 ЗК РК, правоустанавливающий документ на земель­ный участок—это документ, подтверждающий наступление юридических фак­тов (юридических составов), на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права на земельный участок, в том числе договоры, решения судов, правовые акты исполнительных органов, свидетельство о праве на на­следство, передаточный акт или разделительный баланс при реорганизации негосударственных юридических лиц, владеющих земельным участком на пра­ве собственности или выкупивших право временного возмездного землеполь­зования, а, согласно пп. 25) этой же статьи, идентификационный документ на земельный участок — это документ, содержащий идентификационные характе­ристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, пра­вового и градостроительного кадастров, чем в рассматриваемых случаях, со­гласно вышеназванному постановлению Правительства РК от 06.06.2006 г. № 511, является акт на право частной собственности на землю.

Вместе с тем п. 2 ст. 374 Налогового кодекса установлено, что в случае отсут­ствия идентификационных документов на земельный участок основанием для признания пользователя плательщиком земельного налога в отношении земель­ного участка является фактическое владение и пользование таким участком.

Следовательно, все, кто в настоящее время не имеет документов на исполь­зуемые ими земельные участки, являются нарушителями земельного законода­тельства, т.е. лицами, незаконно занявшими государственные земли, что подпа­дает под санкции ст. 118 «Нарушение права государственной собственности на землю» КоАП, согласно которой незаконное занятие государственных земель­ных участков влечет штраф на должностных лиц, юридических лиц, являю­щихся субъектами малого или среднего предпринимательства, в размере от двад­цати до двадцати пяти, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от трехсот до пятисот МРП.

В актах на право частной собственности на землю в обязательном порядке указывается категория земель и площадь используемого земельного участка.

Перемножив площадь земельного участка на базовую ставку земельного налога, указанную в соответствующих статьях Налогового кодекса, полу­чим общую сумму земельного налога.

При этом надо иметь в виду, что действующие в конкретном населенном пункте, районе и области ставки земельного налога на земли различных категорий могут отличаться от базовых, поскольку ст. 387 Налогового ко­декса местным представительным (обратить внимание, что именно пред­ставительным, а не исполнительным) дано право корректировать базовые ставки земельного налога в определенных пределах.

Исчислив годовую ставку земельного налога, необходимо провести рас­чет текущих платежей земельного налога, согласно положениям ст. 388 — 393, и представить в налоговый орган по месту нахождения земельных уча­стков налоговую отчетность в виде налоговой декларации по земельному налогу и расчет текущих платежей.

Налоговая декларация по земельному налогу представляется по форме 700.00 «Декларация по налогу на транспортные средства, по земельному на­логу и налогу на имущество» и форме 700.02 «Земельный налог» (приложе­ние №2 к декларации), которые заполняются по Правилам составления на­логовой отчетности (декларации) по налогу на транспортные средства, по зе­мельному налогу и налогу на имущество, утвержденным приказом Министра финансов РК от 25.12.2008 г. № 611, а расчет текущих платежей по земельно­му налогу представляется в налоговые органы по форме 701.01 «Расчет теку­щих платежей по земельному налогу и налогу на имущество», заполняемой по Правилам составления налоговой отчетности (расчета) текущих платежей по земельному налогу и налогу на имущество (форма 701.01), утвержденным вышеназванным приказом Министра финансов Республики Казахстан.

Согласно п. 1 ст. 393 Налогового кодекса юридические лица представ­ляют в налоговые органы по месту расположения земельных участков дек­ларацию по земельному налогу не позже 31 марта года, следующего за от­четным периодом, а расчет текущих платежей плательщики земельного на­лога, существующие на 1 января отчетного года, должны представить не позднее 15 февраля текущего налогового периода.

Представление расчетов текущих платежей по земельному налогу нало­гоплательщиками, созданными в течение отчетного периода (года), рассмот­рено в ситуации 1.

Дальше налогоплательщикам предстоит внимательно следить за упла­той в срок текущих платежей, чтобы не подпасть под указанные выше штраф­ные санкции.

Владимир Бобров, кандидат с/х наук, советник налоговой службы I ранга, ст. менеджер компании «MinTax»